Erlischt Nutzungsrecht bei Änderungen am herrschenden Grundstück ?

Frage gestellt am 2013-01-15 20:35:58.821
Frage gestellt von tuffsteinzwerg
Rechtsgebiet Baurecht
Gebot 45 €
PLZ Gebiet 65
Aufrufe der Frage 15302

2003 haben wir ein altes Gartengrundstück mit zwei darauf befindlichen Garagen (eine Fertiggarage und eine alte kleine Blechgarage) erworben. Bei dem Notartermin unterbreitete uns der Verkäufer des Grundstücks ein Nutzungsrecht auf einem Teil (rund 100m2 und den vorhandenen Garagen) zu benötigen.

Hintergrund: Der Verkäufer hat in ca. 150m Entfernung von unserem Grundstück eine Wohneinheit mit einem integrierten kleinen Geschäft. Für dieses Geschäft muss ein zusätzlicher Stellplatz nachgewiesen werden.

Bei unserer Rückfrage an den Notar, ob zu einem bestimmten Zeitpunkt die Garagen und das Grundstück wieder an uns zurückfallen könnte, wurde dieses bestätigt. Sobald das Geschäft nicht mehr existent wäre, könnte das Nutzungsrecht an uns zurückfallen. Dieses wurde jedoch nicht schriftlich in den Notarvertrag aufgenommen.

Der Vertrag lautet wie folgt:
• Grunddienstbarkeit:
„Auf dem Grundbesitz sind 2 Garagen errichtet, wie aus dem Auszug der Liegenschaftskarte in rot eingezeichnet ersichtlich ist. Die Garagen bleiben weiterhin auf dem Grundbesitz zur Nutzung durch den Verkäufer. Zur Sicherung des Rechts der Garagennutzung, die für die Bebauung des Verkäufers zu Alleineigentum gehörendem Grundbesitzes in der XY Straße, sind die Parteien darüber einig, das dem jeweiligem Eigentümer des Grundstückes XY Straße das ausschließlichen Nutzungsrecht an der in rot eigezeichneten Grundstücksfläche mit den aufgebauten Garagen und die ausschließliche Garagennutzung eingeräumt wird.

Zur Sicherung des Nutzungsrechtes, bewilligen und beantragen die Beteiligten die Eintragung einer Grund Dienstbarkeit vorstehenden Inhalts zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücke XY Straße im Grundbuch.

Das Recht beinhaltet auch ggfs. die Erneuerung der Garagen auf Kosten des Berechtigten.“

Zwischenzeitlich wurde auf dem Teilgrundstück von Seiten des Niesnutzers eine Doppelgarage sowie eine Einzelgarage errichtet.

Ein entsprechender Bauantrag wurde ohne unsere Kenntnis beim Bauamt gestellt und bewilligt.

Das herrschende Grundstück wurde ca. 2010 verkauft, was wir durch einen Zufall erfahren haben.

Nach unserer Kenntnis wurde die darauf befindliche Wohneinheit ca. 2009 in zwei Wohneinheiten geteilt und an 2 unterschiedliche, neue Eigentümern verkauft.
Zu dem Zeitpunkt wo wir unser Grundstück gekauft haben, bestand das herrschende Grundstück aus einer Wohneinheit mit einem Ladengeschäft, einer Garage und einem Abstellplatz.
Durch die Teilung auf dem herrschenden Grundstück der Wohneinheit in zwei getrennte Wohneinheiten, müssen je Wohneinheit nun zwei Stellplätze nachgewiesen werden, so dass nun für das Grundstück in der XY Straße insgesamt 5 Stellplätze nachzuweisen sind.
Aufgrund dieser Tatsache würde für uns nun keine Aussicht mehr bestehen, dass das Nutzungsrecht an uns zurückfällt.

Für uns stellt sich die Frage, ob das in unserem Notarvertrag eigetragene Nutzungsrecht weiterhin Bestand hat, da sich durch die Teilung der Wohneinheit und den Verkauf an zwei neu Eigentümer die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben.

Ist es weiterhin rechtens das die zwei Einzelgarage durch eine Doppelgarage und eine weitere Einzelgarage ersetzt wurden ?

Das Nutzungsrecht ist nicht als Baulast im Grundbuch unseres Grundstücks eingetragen, welche Auswirkung hat dies ?

  Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle hat wie folgt geantwortet

Frage beantwortet am: 2013-01-16 08:19:33.061
Durchschnittliche Bewertung dieser Rechtsanwältin :

Sehr geehrter Ratsuchender, durch den Verkauf des herrschenden Grundstückes hat sich nichts geändert. Nach der von Ihnen vorgetragenen Textpassage sollte das Nutzungsrecht dem JEWEILIGEN Eigentümer zustehen. Mit dieser gewählten Formulierung ist dann auch der jeweilige Rechtsnachfolger und jetzige, im Grundbuch eingetragene Eigentümer gemeint. Hinsichtlich der Teilung gilt § 1025 BGB: Wird das Grundstück des Berechtigten geteilt, so besteht die Grunddienstbarkeit für die einzelnen Teile fort; die Ausübung ist jedoch im Zweifel nur in der Weise zulässig, dass sie für den Eigentümer des belasteten Grundstücks nicht beschwerlicher wird. Die Teilung allein lässt somit die Grunddienstbarkeit nicht untergehen. Hier kann also nur die Tatsache, dass diese Grunddienstbarkeit in Zusammenhang mit dem - nicht mehr vorhandenen - Erwerbsgeschäft erteilt worden ist, weiterhelfen. Diese Tatsache müssten Sie nachweisen, was angesichts der Grundbucheintragung kaum möglich sein wird - aber sprechen Sie insoweit nochmals mit dem Notar, inwieweit dieser sich erinnert. Ansonsten besteht nur noch dann die Möglichkeit der Löschung dieser Grunddienstbarkeit, wenn es von den Berechtigten nicht mehr genutzt wird oder nicht mehr notwendig ist. Das wäre von Ihnen nachzuweisen. Insgesamt sehe ich aufgrund der Grundbucheintragung daher zur Zeit nahezu keine Chance, dieses Nutzungsrecht zu löschen. Die Fehlende Eintragung als Baulast ändert daran gar nichts. Ich bedauere, Ihnen die wohl gewünschte Antwort so nicht geben zu können. Aber Ihre Schilderung und die Gesetzeslage lässt keine andere Antwort zu. Mit freundlichen Grüßen Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle Damm 2 26135 Oldenburg Tel: 0441 / 26 7 26 Fax: 0441 / 26 8 92 mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

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