Untermietvertrag

Frage gestellt am 2013-08-06 15:31:55.121
Frage gestellt von +
Rechtsgebiet Mietrecht und Pachtrecht
Gebot 40 €
PLZ Gebiet 82
Aufrufe der Frage 6565

Sehr geehrtes Anwalt-Team,

Es handelt sich um eine voll möblierte Wohnung im Dachgeschoss, 2. Stock, in meinem Reihenhaus (siehe unten: Untermietvertrag bis Pkt.5)) Diese Wohnung hat keinen eigenen Eingang, ist also keine abgeschlossene Wohnung, sondern ist nur über das Treppenhaus zu erreichen. Die Miete ist aus diesem Grunde besonders günstig (im Münchner Umfeld) und auch da ich im Winter mehrere Monate im Ausland bei meiner Tochter weile, wurde vereinbart, dass der Mieter Aufgaben übernimmt, wie z. B. Post reinholen, im Heizungskeller den Heizwasserstand prüfen, evtl. auffüllen und bei Schneefall eine kurze Bahn schippen. Dies wurde alles besprochen und meine Mieterin hat sich auch voll daran gehalten.
Da ich keinen ständigen Mieterwechsel haben möchte, vermietete ich die Wohnung auf 2 Jahre, die im beidseitigen Einverständnis verlängert werden könnte.
Leider haben sich im Laufe dieses Sommers Missverständnisse eingeschlichen, meine Mieterin bemerkte, dass sie evtl. sowieso ausziehen werde und dass Mietminderung angebracht wäre. ( Es ging dabei um Ölgeruch im Keller, der inzwischen nach einem Wechsel von Installateuren beseitigt wurde und um das leicht braun gefärbte Wasser in Ihrer Wohnung. Momentan kann dies nur durch längeres Laufen des Wassers gestoppt werden bis die Dosieranlage eingebaut wird.)
Es kommt mir sehr entgegen, dass meine Mieterin ausziehen möchte, daher gab ich Ihr Ende Juli ein Schreiben in dem ich sie bat laut Mietvertrag die Wohnung bis zum 1. Sept. frei zu geben. Sie meinte dieses Schreiben sei nicht zulässig und sie zöge erst aus, wenn sie eine neue Wohnung gefunden hätte. Sie könnte ja nicht auf der Strasse stehen. Meine Mieterin hat eine Eigentumswohnung in Niederbayern, die nicht vermietet ist. Sie stünde also nicht auf der Strasse. Meine Wohnung ist wie eine Ferienwohnung für sie, sie pendelt auch hin und her. Wenn ich mich nicht irre, ist sie auch hier nicht gemeldet. Ich habe Bedenken, dass meine Mieterin nicht so schnell eine so günstige und schöne Wohnung finden wird und evtl. erst im Winter während meiner Abwesenheit ausziehen wird.
Ich wäre Ihnen dankbar wenn Sie mich über die Lage aufklären könnten.

Mit freundlichen Grüßen,
Ulrike Walker

UNTERMIETVERTRAG

1. Vertragspartner

Vermieter: Ulrike Walker Untermieter: ....................

Zum Hausstand des Untermieters gehören folgende Personen:
1 (eine) Person

2. Mietsache

a) Vermietet werden die nachfolgend aufgeführten Räume im Hause (Anschrift, Ort, Strasse,
Nummer, Stockwerk)

..................................................., 2. Stock
1 (ein) Zimmer mit Kochnische, Duschbad und Balkon

b) Folgende Einrichtungen (Parkplatz, Garage, Freiplatz, etc) können vom Untermieter
mitbenutzt werden
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

c) Folgende Einrichtungsgegenstände sind in den aufgeführten Räumen vorhanden

1 Schlafcouch, 1 Kleiderschrank, 2 Stühle, 1 Tisch,
1 Kochstelle, 1 Spülbecken, 1 Geschirrspüler, 1 Kühlschrank
1 Handwaschbecken, 1 Handtuchhalter, 1 Glasablage, 1 Spiegel, 1 Dusche, 1 WC
2 Lampen, 1 Vorleger, 1 Wand-Bücherregal

d) Dem Untermieter werden für die Dauer der Mietzeit folgende Schlüssel ausgehändigt

1 Haustürschlüssel, 1 Zimmerschlüssel

Für jeden beim Auszug nicht zurückgegebenen Schlüssel ist Kostenersatz in Höhe von € 70,00 zu leisten.
Des weiteren haftet der Untermieter in diesem Falle für die Kosten der Schlossänderungen an Zimmer- und Haustür, die der Vermieter derselben Wohnung als notwendig erachtet.

3. Mietzeit und Kündigung

a) Der Wohnraum ist Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung und wurde von dem Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet. Die Überlassung des Wohnraumes an den Mieter erfolgt nicht zum dauernden Gebrauch mit dessen Familie oder mit Personen, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

b) Das Mietverhältnis beginnt am 1. September 2011 und läuft bis mind. 1. September 2013.

Das Mietverhältnis verlängert sich jeweils um 1 Monat, wenn es nicht mit einer Frist von 1
Monat zum Ende des Monats gekündigt wird.

b) in den Fällen des Punktes 3 a) bleibt das Recht beider Parteien zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grunde und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.

c) Die Kündigung muss schriftlich oder mündlich erfolgen und dem Vertragspartner spätestens am letzten Werktag vor Beginn der Kündigungsfrist vorliegen. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung kommt es nicht auf den Tag der Absendung, sondern auf den Tag des Zugangs an.
d) Bei einer Kündigung des Mietverhältnisses ist der Untermieter verpflichtet, die Besichtigung der Mieträume zum Zwecke der Weitervermietung zu einer zumutbaren Zeit zu ermöglichen.

4. Miete und Nebenkosten

Die Miete beträgt monatlich EUR 385,00
Folgende Nebenabgaben sind im Mietpreis enthalten:
Heizung, Strom, Wasser, Benutzung der Waschmaschine

5. Zahlung der Miete inkl. Nebenkosten

Die Miete ist monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des vereinbarten
Zeitraumes kostenfrei an den Vermieter zu zahlen.

Geldinstitut: .....................
BLZ: ....................
Konto Nr.: ..................

Hinsichtlich der Rechtzeitigkeit der Zahlung ist nicht das Absende Datum, sondern das
Eingangsdatum des Geldes maßgebend.

  Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle hat wie folgt geantwortet

Frage beantwortet am: 2013-08-06 16:10:08.399
Durchschnittliche Bewertung dieser Rechtsanwältin :

Sehr geehrte Ratsuchende, die von Ihnen vorgenommene Befristung ist so leider unwirksam gewesen. Eine Befristung kommt nur wirksam in Betracht, wenn im Mietvertrag schriftlich einer der drei Befristungsgründe: 1. die Räume sollen als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts genutzt werden, 2. in zulässiger Weise sollen die Räume beseitigt oder so wesentlich verändert werden, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder 3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten werden sollen aufgeführt ist. Das ist hier nicht der Fall. Es liegt also rechtlich ein unbefristeter Vertrag vor. Dieser kann durch Aufhebungsvertrag oder Kündigung beendet werden. Der Aufhebungsvertrag kann ausgehandelt und muss im Einverständnis beider Parteien geschlossen werden. Daran fehlt es hier wohl. Die Mieterin kann mit einer Frist von drei Monaten ohne Begründung kündigen. So "Knall auf Fall" ohne Einhaltung dieser Frist kann sie aber nicht kündigen. Zieht sie einfach aus, muss Sie dann bis zur Beendigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist trotzdem Miete zahlen. Sie als Vermieterin haben - weil es hier wohl als Einliegerwohung zu behandeln ist - die Möglichkeit, schriftlich a) mit Begründung des Nachweises eines berechtigten Interesses zu kündigen. Dabei ist die gesetzliche Kündigungsfrist zu beachten, die nach Ihrer Schilderung hier ebenfalls drei Monate beträgt b) ohne Begründung zu kündigen. Dann verlängert sich die einzuhaltende Kündigungsfrist um weitere drei Monate, würde hier also sechs Monate betragen. Dass es sich hier um einen Untermietvertrag handelt, spielt dabei rechtlich leider keine Rolle. Auch so ein Untermietvertrag ist wie ein "echter" Mietvertrag zu behandeln. Sie werden also lediglich über eine schriftliche Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist von drei Monaten (mit Begründung) bzw. sechs Monaten (ohne Begrüundung) sich einseitig von der Mieterin trennen können. Der Mietaufhebungsvertrag wäre sicherlich vorteilhafter. Aber wenn die Mieterin nicht will, bleibt Ihnen letztlich nur die Kündigung. Sollten Sie Nachfragen haben, kontaktieren Sie mich. Mit freundlichen Grüßen Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle Damm 2 26135 Oldenburg Tel: 0441 / 26 7 26 Fax: 0441 / 26 8 92 mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

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