Sehr geehrter Fragesteller,

vorbehaltlich dessen, dass dieses Forum lediglich eine erste Einschätzung der Rechtslage, aufgrund Ihrer Sachverhaltsangaben zu tätigen vermag, darf ich gerne Ihre Fragen wie folgt einer Beantwortung zuführen:

1.
Soweit ich Ihre Sachverhaltsangabe richtig verstehe, ist lediglich das Grundstück 3 neu gekauft worden. Da dasselbe mit dem bereits in Ihrem Eigentum vorhandenen Grundstück 2 zusammengeführt worden ist, könnte man dahingehend gegenüber dem Finanzamt argumentieren, dass gerade kein Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb besteht, da das Grundstück 2 bereits in Ihrem Eigentum war. Gegebenenfalls müsste man sich auf eine Quotelung der anteiligen Kosten, die ausschliesslich das Grundstück 3 betreffen, dem Finanzamt gegenüber einlassen.

2.
Sie führen selbst aus, dass die anteiligen Vermessungskosten für das Grundstück 2, welches bereits in Ihrem Eigentum stand, den Löwenanteil ausmacht. Dann besteht grundstätzlich kein Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb des Grundstückes zu 3.

3.
Jedenfalls sollten Sie sich - unabhängig von dieser ersten Einschätzung - steuerlich bei einem Steuerberater eingehend beraten lassen, der die Gesamtsituation der Einkommens- und Vermögensverhältnisse, aufgrund detaillierterer Sachverhaltsangaben weitaus besser kennt.

4.
ie sollten form- und fristgemäß Einspruch gegen den entsprechenden Steuerbescheid einlegen.

5. Grundstäzlich können Sie hinsichtlich der den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung die Werbungskosten abziehen. Werbungskosten sind alle Aufwendungen eines (zukünftigen) Haus- oder Wohnungseigentümers zum Erwerb, zur Sicherung und zur Erhaltung der Mieteinnahmen (§ 9 Abs. 1 EStG). Dieser Definition zufolge, würden auch Kosten, die im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstückes stehen, abzugsfähig sein, so dass die Argumentation des Finanzamtes bereits aus diesem Grunde fehlerhaft ist.

Wichtig ist darauf zu achten, zu welchem Zeitpunkt Sie die Werbungskosten ansetzen können. Dies ist grundsätzlich erst zum Zahlungszeitpunkt, also zum Zeitpunkt des tatsächlichen Abflusses aus Ihrem Vermögen, möglich.
Es kann aber Konstellationen geben, in denen die Werbungskosten durch das Finanzamt nicht anerkannt werden, weil sie ohne "wirtschaftlich vernünftigen Grund im Voraus" gezahlt wurden (BMF-Schreiben vom 20.10.2003).

Für die Absetzbarkeit ist jedenfalls zwingende Voraussetzung, dass von Anfang an eine Vermietungsabsicht bestanden hat. Dann können auch vorab entstandene Kosten, wie z.B. Darlehenskosten - und wie ich meine - auch Vermessungskosten - als vorab enstandene Werbungskosten abgesetzt werden.

Das Finanzamt hat dann Ihre vorweggenommenen Werbungskosten anzuerkennen. Es wird allerdings erst einen vorläufigen Steuerbescheid nach § 165 AO erlassen.

Das Finanzamt hat dann die Möglichkeit, den Werbungskostenabzug rückwirkend zu versagen. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn in den Folgejahren keine Umsetzung der Vermietungsabsicht erfolgt. Aufgrund Ihrer Sachverhaltsangaben zum Zeitpunkt der Vermessung, des Kaufes etc. kann hier an dieser Stelle zu diesem konkreten Punkt keine genauere Auskunft gegeben werden.

Sofern Sie das unbebaute Grundstück verkaufen sollten, könnte eine Geltendmachung als Veräußerungskosten in Betracht kommen. Dieser Hinweis erfolgt lediglich der Vollständigkeit halber.

Ich hoffe, Ihnen mit den vorstehenden Ausführungen behilflich gewesen sein zukönnen, stehe jederzeit gerne für eventuelle Rückfragen und/oder Informationen zur Verfügung und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

H. Filiz