Sehr geehrte Fragestellerin,
Ihre Fragen beantworte ich gerne wie folgt:
Der Umstand, dass Ihnen vor oder bei dem Abschluss des Mietvertrages ein Energieausweis nicht vorgelegt worden ist, hat nicht zur Folge, dass der Mietvertrag nichtig.
Sie können den Mietvertrag zwar jederzeit kündigen, aber die entsprechende Kündigung entfaltet eben Rechtswirkung nur mit der Folge der Beendigung des Mietverhältnisses erst nach Ablauf der vereinbarten Mindest - Mietzeit von einem Jahr, das heißt also mit Wirkung erst zum 15.09.2019.
Es wäre daher in Ihrem eigenen Interesse, dass Sie eine solche Nachmieterin und / oder einen solchen Nachmieter finden, die bereit wären, die Wohnung noch zumindest für die „Rest – Mindestzeit“ bis zum 15. September 2019 anzumieten und in den bisherigen „Mindestmietvertrag“ einzutreten.
Die „Gestellung eines Ersatzmieters“ ist insoweit aber nur möglich, wenn der Vermieter den Ersatzmieter akzeptiert und der Vermieter Sie und Ihren Mitmieter aus Ihren Verpflichtungen des Mietvertrages entlässt. Der Vermieter ist jedoch nicht bzw. nicht in jedem Fall verpflichtet, den durch Sie gestellten Ersatzmieter zu akzeptieren. Er ist also insbesondere dann nicht verpflichtet, einen Ersatzmieter zu akzeptieren, wenn der Ersatzmieter kein regelmäßiges Einkommen hat, um die Miete zu bezahlen. Möglicherweise würde er Ihren „Ersatzmieter akzeptieren, wenn Sie für ihn „bürgen“ würden.
Am sinnvollsten wäre es also, wenn Sie eine/n (solvente/n und seriöse/n) Ersatzmieter/in suchen und einen (zu Beweiszwecken möglichst schriftlichen) Mietaufhebungsvertrag mit dem Vermieter abschliessen würden.
Möglicherweise würde der von Ihnen ins Auge gefasste Ersatzmieter die Vorlage des Energieausweises verlangen. Mit diesem Argument könnten Sie vielleicht den Vermieter dazu bewegen, entweder Ihnen den Energieausweis noch nachträglich zur Verfügung zu stellen (damit er kein Bussgeld riskiert) oder sich doch mit einem (von Ihnen noch zu suchenden) Nachmieter einverstanden zu erklären, der dann einen Energieausweis verlangt?
Der Umzug als solches berechtigt nicht dazu, den Mindestmietzeit - Vertrag für einem Beendigungszeitpunkt schon vor dem Ablauf der Mindestmietzeit vorzeitig zu kündigen. Es kommt insoweit § 537 Abs. 1 BGB zur Anwendung.
Der Vermieter muss sich im Falle Ihres Auszugs nach § 537 Abs. 1 BGB in der Zeit nach Ihrem (vorzeitigen) Auszug einerseits den Wert der ersparten Aufwendungen anrechnen lassen und er muss sich ausserdem die Mieteinnahmen anrechnen lassen, die er dann etwa noch durch eine anderweitige Vermietung bis 15.09.2019 erzielt. Wenn er aber nach Ihrem Auszug die Wohnung zu einem geringeren Mietpreis vermietet, besteht für Sie also immer noch das Risiko, weiterhin die monatlichen Differenzen zu der mit Ihnen vereinbarten Miete bis zum 15. September 2019 an den Vermieter bezahlen zu müssen.
Notfalls könnten Sie andererseits im Falle der entsprechenden Erlaubnis des Vermieters die Wohnung nach § 540 BGB untervermieten. Wenn der Vermieter auf ein entsprechendes Verlangen auf Zustimmung zur Untervermietung an einen bestimmten Untermieter die Erlaubnis zur Untervermietung an diesen Untervermietung Interessen doch nicht erteilt, könnten Sie das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, vorausgesetzt, dass in der Person des „Untermietinteressenten“ kein wichtiger Grund für die Verweigerung der Untervermietungserlaubnis vorliegt. Ihre entsprechende außerordentliche Kündigung würde in diesem Fall das Mietverhältnis beenden zum 31. Mai 2019, nämlich dann, wenn Ihre entsprechende außerordentliche (schriftliche) Kündigung mit dieser Begründung dem Vermieter noch allerspätestens am 28. Februar 2019 zugeht.
Wenn Ihnen der Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages andererseits arglistig vorgetäuscht hätte, dass bestimmte Energiekosten nicht überschritten werden, könnten Sie den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten unter der Voraussetzung, dass Sie den Mietvertrag nicht oder nicht zu diesem Mietpreis abgeschlossen hätten, wenn Sie über den tatsächlichen Energieverbrauch zutreffend informiert worden wären.
Ich hoffe, Ihre Fragen zufriedenstellend beantwortet zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Elmar Füller
Rechtsanwalt