Sehr geehrter Herr Herde,
anhand ihrer Frage und ihrer Antwort auf meine e-mail gebe ich folgende Rechtsauskunft:

1.) Eine Minderung der Miete infolge der Sanierungsarbeiten des Parkhauses und demzufolge Nicht-Nutzbarkeit des Stellplatzes wäre grundsätzlich möglich, wenn laut dem Inhalt ihres Mietvertrages der überdachte Pkw-Stellplatz eindeutig als Mietobjekt angegeben ist. Das ist meines Erachtens - vorbehaltlich einer genauen Prüfung des Inhaltes des Mietvertrages - laut ihrer Schilderung aber nicht der Fall. Ich verstehe ihre Angaben derzeit so, dass bei der Beschreibung des Mietobjektes im Mietvertrag der überdachte Pkw-Stellplatz nur einmalig ausdrücklich erwähnt wird, nämlich in einer Zeile, wo laut Vordruck die Eintragung eines gesonderten Mietbetrages für den Pkw-Stellplatz in einem Feld vorgesehen ist. Da dieses Feld aber überhaupt nicht ausgefüllt wurde, also weder mit z. B. "0,00 €" noch mit "40,00 € in der Netto-Kaltmiete enthalten" oder gar "40,00 €", ist meines Erachtens der Mietvertrag so auszulegen, dass der Pkw-Stellplatz nicht mit vermietet ist. Anders wäre die Rechtslage nur, wenn der Pkw-Stellplatz bei der Beschreibung des Mietobjektes zusätzlich zu dieser Zeile mit dem leeren Feld ein zweites Mal aufgeführt wäre, nämlich dort wo die weitere Objektbeschreibung ist, z. B. 2 oder 3 Zimmerwohnung, Küche, Bad etc. Da das aber nach ihren Angaben nicht der Fall ist, ist laut dem schriftlichen Mietvertrag der Pkw-Stellplatz nicht mitvermietet.
Fraglich ist demnach, ob der Pkw-Stellplatz durch jahrelange kostenlose Nutzung konkludent zum Inhalt des Mietobjektes geworden ist. Das wird in der Mietrechtsprechung nicht einheitlich beurteilt, ist also je nach Einzelfall-Umstände streitig. Wesentliche Umstände können hier sein, wie lange die kostenlose Nutzung erfolgte oder insbesondere, ob der Vermieter oder dessen Hausverwaltung im Rahmen von Schriftverkehr mit dem Mieter eine kostenlose Nutzung bestätigt hat.Eine solche kostenlose Nutzung wird nach dem Inhalt der aktuellen Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2018 wie von Ihnen laut gesonderter e-mail geschildert, gerade nicht bestätigt. Daraus ergibt sich vielmehr, dass der Vermieter grundsätzlich zusätzlich zur Netto-Kaltmiete eine Stellplatzmiete von 40,00 € erheben möchte. Folglich ist es hier leider so, dass Sie die Miete infolge der Nichtnutzbarkeit des Pkw-Stellplatzes nicht mindern dürfen, weil der Pkw-Stellplatz weder ausdrücklich noch konkludent Inhalt des Mietvertrages bzw. Mietobjekt ist. Ferner kommt auch eine rückwirkende Mietminderung für 2018 nicht in Betracht, da eine Mietminderung immer aktuell geltend gemacht werden muss und vorher der Vermieter zur Mängelbeseitigung mit angemessener Frist aufgefordert werden muss.

2.) Ihre Frage, inwieweit die Angabe in der Betriebskostenabrechnung 40 € Miete für Pkw-Stellplatz statthaft ist, beantworte ich wie folgt: Da dieses eine einseitige Willenserklärung ist, wird diese Angabe nicht Inhalt des Mietvertrages, insbesondere resultiert daraus keine Erhöhung der Gesamtmiete einschließlich Nutzung des Pkw-Stellplatzes um 40,00 €. Dazu bedürfte es einer vertraglichen Ergänzung oder Änderung des Mietvertrages, welche von Vermieter und Mieter unterzeichnet werden müsste. Sollte der Betrag von 40,00 € monatlich oder jährlich im Rahmen der Betriebskostenabrechnung berechnet worden sein, ist dieses eindeutig rechtlich unzulässig, weil ein Kfz-Stellplatz keinerlei Betriebskosten beinhaltet bzw. verursacht. Sodann wäre dieser Betrag von dem Ergebnis der Betriebskostenabrechnung abzuziehen. Wenn diese Bemerkung aber ohne in die Betriebskostenabrechnung rechnerisch einzugehen, einfach nur so im Rahmen der Betriebskostenabrechnung steht, entfaltet er grundsätzlich keinerlei rechtliche Relevanz. Vorsorglich empfehle ich Ihnen aber, diesem Satz in der Betriebskostenabrechnung schriftlich ausdrücklich gegenüber dem Vermeiter zu widersprechen. Also dem Vermieter schriftlich mitzuteilen, dass Sie entgegen dem Inhalt der Betriebskostenabrechnung einer zusätzlichen Stellplatzmiete von 40,00 € monatlich widersprechen. Denn der Vermieter könnte versuchen evtl. nach mehreren Betriebskostenabrechnungen mit solchem Inhalt, daraus konkludent eine Vertragsänderung herzuleiten, weil Sie die Betriebskostenabrechnungen ohne Widerspruch insoweit akzeptiert haben.

3.) Je nach Ergebnis der aktuellen Betriebs- und Heizkostenabrechnung, also Nachzahlung oder Guthaben, könnte man überlegen, die Zahlung zu verweigern oder die monatlichen Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten einzustellen anzudrohen, wenn der Vermieter nicht für die vergangenen Kalenderjahre Betriebs- und Heizkostenabrechnungen vorlegt. Insoweit ist natürlich auch relevant, ob laut Mietvertrag überhaupt monatliche Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten neben der Nettokaltmiete vereinbart sind.

Sollten Sie zu 3.) weitere Fragen haben, können Sie mich gern auch per gesonderter e-mail kontaktieren. Sodann könnte auch ein weiteres Rechtsanwaltshonorar direkt vereinbart werden.

Mit freundlichen Grüßen aus Kiel

gez. RA Phil J. Stange
Wikingerstraße 4
24143 Kiel