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 Gemeinsame Immobilie/Trennung


Frage gestellt am 2010-09-28 14:12:20.759
Frage gestellt von thkl
Rechtsgebiet Vertragsrecht
Gebot 40 €
PLZ Gebiet 67
Aufrufe der Frage 5218


Sehr geehrte Damen und Herren,

im Januar 2008 erwarb ich mit meiner damaligen Lebensgefährtin ein Eigenheim, dass zu 100% finanziert wurde.
Die Gesammtkreditsumme hat eine Höhe von 173 000 €, wobei 48 000 € hiervon KfW-Darlehen sind.
Aufgrund eines schnellen Partnerwechsel ihrerseits kam es in der zweiten Jahreshälfte 2009 zur Trennung.
Da sie zwei Kinder aus Ihrer Ehe hat, habe ich mich mit ihr, auf ihren Wunsch so geeinigt, dass sie im Haus weiterhin wohnt, mit der Absicht dieses ganz zu übernehmen.
Daraufhin haben wir eine schriftliche Vereinbarung getroffen, in der folgendes vermerkt ist:

Vereinbarung zwischen X und Y
Betreff: Anwesen Str.,Ort

Hiermit erkläre ich mich, X (in diesem Falle sie), damit einverstanden, die fälligen Monatsraten für das obige Anwesen ab dem 01.12.2009 selbst zu tragen, inklusive aller anfallenden Nebenkosten. Die fälligen Kosten werden von ihrem Konto abgebucht, die Kontodaten wurden alle geändert.

Ich , Y erkläre, dass ich zum 01.12.2009 aus dem obigen Anwesen ausziehe und sämtliche Rechte und Pflichten an sie übergehen.
Eine Veräußerung kann nur nach gemeinsamer Absprache erfolgen.
Nach Ablauf einer festgelegten Frist von 24 Monaten ab 01.12.2009 wird das Anwesen komplett von Frau X übernommen, oder gemeinsam zum Verkauf angeboten.


Gelesen und genehmigt

Unterschrift X Unterschrift Y


So, nachdem ich nun vor einigen Tagen eine Zahlungserinnerung der Bank erhielt, die einen Zahlungsrückstand von 3243,17 € aufwies, bin ich natürlich erst mal aus allen Wolken gefallen.
Daraufhin habe ich sofort Frau X telefonisch kontaktiert, wobei ich dann zu hören bekam, ja ich weiß das du Post von der Bank bekommen hast, und sie werde sich darum kümmern,schließlich war sie ja 5 Monate arbeitslos.
Da die Bank eine Frist bis zum 29.09.10 zwecks der Rückzahlung gesetzt hat, und mir das natürlich keine Ruhe gelassen hat, habe ich Frau X mehrmals per e-mail angeschrieben, ob sie mit der Bank schon eine Lösung getroffen hat. Denn ansonsten sollten wir uns Gedanken machen das Objekt schnellstens zu veräußern.
Als Antwort von Frau X kam lediglich nur, dass ich schon informiert werde.

Nun meine eigentliche Frage, wie die rechtliche Situation in diesem Falle ist, da ich ihrem damaligen Wunsch entsprochen habe, dass sie mit den Kindern in dem Anwesen bleibt,
und sie dafür natürlich auch die Kosten übernimmt.
In wie weit sie jetzt eine Reglung mit der Bank getroffen hat, kann ich nicht sagen.
MfG


  Rechtsanwalt Mathias Henke hat wie folgt geantwortet


Frage beantwortet am: 2010-09-28 18:47:11.75
Durchschnittliche Bewertung dieses Rechtsanwalts :

Sehr geehrter Herr Kleinhenz,

basierend auf dem mitgeteilten Sachverhalt und Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Anfrage wie folgt beantworten:

I. Sachverhalt
Zunächst sei angemerkt, dass aus Ihren Angaben nicht ausdrücklich hervorgeht, dass Sie und Ihre ehemalige Lebensgefährtin auch tatsächlich die Darlehen gemeinsam aufgenommen haben. Da Sie jedoch ausführen, dass das Eigenheim gemeinsam erworben wurde, gehe ich davon aus, dass nicht nur sie beide gemeinsam als hälftige Miteigentümer in das Grundbuch eingetragen wurden, sondern eben auch die Darlehensverträge gemeinsam abgeschlossen haben.

II. Rechtslage
Soweit dieser Sachverhalt zu Grunde gelegt werden kann, wäre festzustellen, dass sie beide für die Darlehenverbindlichkeit auch sodenn gemeinsam haften als sogenannte Gesamtschuldner. Gesamtschuldnerschaft bedeutet, dass die Bank von jedem von ihnen den gesamten Betrag fordern kann (Außenverhältnis) ohne Rücksicht darauf, was sie im Einzelnen besprochen oder im Hinblick darauf verabredet haben, in welcher Art und Weise sich ein jeder an der Darlehensrückzahlung beteiligen soll.

So verhält es sich auch bei der von ihnen getroffenen Vereinbarung: Diese entfaltet Rechtswirksamkeit lediglich im Innenverhältnis, also im Rechtsverhältnis zwischen Ihnen und ihrer ehemaligen Lebensgefährtin. Eine Außenwirkung gegenüber der Bank entfaltet diese Regelung dagegen nicht. Nebenbei bemerkt: Verträge zu Lasten Dritter sind ja auch ganz allgemein unzulässig.

Fazit 1: Sodenn kann die Bank ohne Rücksicht auf die getroffene Innenabsprache das Geld auch von Ihnen fordern und zwar in voller Höhe

Fazit 2: Ihnen verbliebe lediglich die Möglichkeit, die von Ihnen sodenn zu zahlenden Beträge von Ihrer ehemaligen Lebensgefährtin zurückzufordern. Eigentlich wäre diese Rückforderung wie allgemein unter Gesamtschuldner üblich auf die anteilige Hälfte begrenzt: Da sie aber eine Vereinbarung getroffen, nach der als Ausgleich für die Nutzungsmöglichkeit Ihre ehemalige Lebensgefährtin alle Kosten tragen soll, können Sie alle Raten-Zahlungen an die Bank in voller Höhe von Ihrer ehemaligen Lebensgefährtin einfordern.


Praktische Lösung:
Die aufgelaufenen Rückstände müssen daher schnellstmöglich einer Lösung zugeführt werden, sonst besteht die konkrete Gefahr, dass die bezogene Bank das Darlehen kündigt, die Restssumme sofort fällig stellt und über die (höchst wahrscheinlich gegebene) Hypothek oder Grundschuld die Zwangsvollstreckung in die Immobilie betreibt, sodass das Haus dann im Wege der Zwangsvollstreckung veräußert wird, was – in der Regel – einen immensen wirtschaftlichen Schaden bedeutet.


Möglichkeit 1: Einvernehmlicher eigenhändiger Verkauf
In jedem Fall dürfte ernsthaft darüber nachzudenken sein, die Rückstände einstweilen auszugleichen, um die Bank ruhig zu stellen, die laufenden Kreditzahlungen wieder aufzunehmen und über einen freihändigen Verkauf nachzudenken, also die gemeinsame einverständliche Veräußerung der Immobilie in Angriff zu nehmen: So würden Sie im Wege des Verkaufs auf dem freien Markt den Wertverlust im Rahmen der Zwangsvollstreckung vermeiden.

Möglichkeit 2: Teilungsversteigerung
Selbstverständlich kann auch ein jeder von Ihnen jederzeit ohne Zustimmung des anderen oder bei gescheiterter Einigung auf einen einvernehmlichen Verkauf die sogenannte Teilungsversteigerung bei Gericht beantragen, also den zwangsweisen Verkauf gegen den Willen des jeweils anderen: Aber auch dann geriete die Immobilie wieder in die Versteigerung durch das Gericht, sodass auch hier wieder ein hoher wirtschaftlicher Schaden zu befürchten wäre.

Möglichkeit 3: Eigene Zahlung aller Raten und Rückgriff
Als weitere Alternative bliebe nur die Möglichkeit, dass Sie zwecks Vermeidung von Darlehenskündigungen seitens der Bank sämtliche Ratenzahlungen in Zukunft pünktlich persönlich selber erbringen und Ihre ehemalige Lebensgefährtin auf Grundlage der getroffenen Vereinbarung auf Ausgleich im Innenverhältnis – notfalls gerichtlich – in Haftung nehmen. Wobei dann natürlich fraglich ist, ob gegebenenfalls bei Ihrer ehemaligen Lebensgefährtin „Geld zu holen ist“, sie also solvent ist. Eine spätere Vollstreckung in den Miteigentumsanteil der ehemaligen Lebensgefährtin birgt da nicht genügend Sicherheit: Die Hypothek/Grundschuld der Bank wäre ja im Zweifelsfall vorrangig.

Möglichkeit 4: Gemeinsame Vermietung
Andere Variante wäre, dass Ihre Lebensgefährtin auszieht, die Immobile vermietet wird und von der Miete die Darlehenzahlungen bestritten werden.

Der Unterzeichner hofft, Ihnen mit diesen Angaben gedient zu haben. Es wird angeraten, bei weiterer Verfolgung Ihrer Interessen sich in anwaltliche Beratung zu geben, insbesondere bei weiteren Unstimmigkeiten im Verhältnis zu Ihrer ehemaligen Lebensgefährtin.


RA Mathias Henke – Dortmund-

zum Anwalt-Suchservice Profil von Rechtsanwalt Mathias Henke, Harkortstraße 66, 44225 Dortmund

Anwalt für Vertragsrecht

Der Fragesteller thkl hat diese Antwort folgendermaßen bewertet:

Durchschnittliche Bewertung:
Frage wurde umfassend beantwortet:
Frage wurde verständlich beantwortet:
Frage wurde ausführlich beantwortet:
Frage wurde schnell beantwortet:
Anwältin/Anwalt war freundlich:
Ich würde sie/ihn weiterempfehlen:
Eigene Anmerkung



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