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 Teilung eines Grundstückes


Frage gestellt am 25.07.2011
Frage gestellt von klaus
Rechtsgebiet Architektenrecht
Gebot 40 €
PLZ Gebiet 47
Aufrufe der Frage 12160


Teilung eines Grundstücks

Ich besitze ein 3-MFH mit einem 1000 qm großen Grundstück. Auf dem Grundstück befinden sich noch weitere Nebengebäude: 3 Garagen und ein überdachtes Schwimmbecken.

Dieses Grundstück soll zwischen Haupthaus und der ersten angrenzenden Garage geteilt werden.

Folgendes habe ich vor:
1. Teilung des Grundstücks
2. Planung eines neuen MFH
3. Beantragung der Finanzierung (Möglichkeit wurde bereits geprüft)
4. Umsetzung einer Fertiggarage
5. Abbruch des überdachten Schwimmbeckens und der anderen zwei Garagen
6. Errichtung eines neuen MFH (wo bislang die Nebengebäude standen)

Meine Fragen:
1. Das Bauamt hat behauptet, das für die Nebengebäude die Baugenehmigungen fehlen sollen und drohen die Teilung zu verweigern. Ich habe das Objekt vor 8 Jahren gekauft. Das Haus wurde 1965 errichtet. Gibt es für den Fall, das die Baugenehmigung fehlt, so etwas wie Bestandsschutz?
2. Falls die Baugenehmigung doch noch nachgewiesen werden kann: Ist die Grundstücksteilung möglich, ohne im Vorfeld Nebengebäude abzureißen?
3. Welche Bedeutung haben Baulasten, die eingetragen werden müssen vor dem Hintergrund, das künftig aus dem MFH Eigentumswohnungen entwickelt werden sollen, um diese nach und nach zu veräußern?
3. Mir wurde mit geteilt, dass auf einem Grundstück Nebengebäude nur dann vorhanden sein dürfen, wenn ein Hauptgebäude existiert. Dies würde ja bedeutet, das im Zuge der Grundstücksteilung alle Nebengebäude abgerissen werden müssten, weil auf Grundstück 1 das Haupthaus und auf Grundstück 2 die genannten Nebengebäude wären (ohne Haupthaus). Stimmt das? Falls ja, besteht die Möglichkeit das abzuwenden, da ja auf Grundstück 2 ein neues Haupthaus gebaut werden soll?
4. Bitte geben Sie die jeweilige Rechtsgrundlage an!




  Rechtsanwalt Daniel Hesterberg hat wie folgt geantwortet


Frage beantwortet am: 26.07.2011
Durchschnittliche Bewertung dieses Rechtsanwalts :

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Ob Baugenehmigungen fehlen, kann im Wege der Akteneinsicht herausgefunden werden (siehe § 29 VwVfG – Verwaltungsverfahrensgesetz des Landes).

Zum grundsätzlich nicht einfach gesetzlich geregelten Bestandsschutz (aber aus Art. 14 Grundgesetz – Eigentumsgarantie – herleitbar):
Wenn Sie nachweisen können, dass die baulichen Anlagen in der Vergangenheit für einen längeren Zeitraum vollständig den damals geltenden Bauvorschriften entsprachen, genießt sie Bestandsschutz. Dann können Sie den daraus resultierenden passiven Bestandsschutz durch Bescheid feststellen lassen.

Es gilt jedoch folgende Beweislastregelung: Den Bestandsschutz muss derjenige beweisen, der sich darauf beruft – also der Eigentümer. Das gilt auch dann, wenn Sie z.B. ein Jahrzehnte altes Gebäude gekauft haben, aber keine Genehmigungsunterlagen dazu bekommen haben. Natürlich wird Ihnen die Behörde bei einem Antrag auf Akteneinsicht (s. o.) Kopien ihrer eigenen Genehmigungsunterlagen überlassen – aber wenn auch bei der Bauaufsicht nichts vorliegt, bleibt es Ihr Problem.

Ansonsten scheidet Bestandsschutz allein durch Zeitablauf aus.

2.
Nach § 19 BauGB - Teilung von Grundstücken – gilt:

Die Teilung eines Grundstücks ist die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene oder sonst wie erkennbar gemachte Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken oder mit Teilen anderer Grundstücke eingetragen werden soll.
Durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans dürfen keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen.

Die Teilung eines bebauten Grundstückes bedarf gemäß § 8 Abs. 1 BauO NRW der Genehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde. Die Teilung darf nur versagt werden, wenn durch die Teilung Verhältnisse geschaffen werden, die den Vorschriften der BauO NRW oder den aufgrund der BauO NRW erlassenen Vorschriften zuwiderlaufen.

Nach meiner ersten vorläufigen Einschätzung ist ein vorheriger Abriss der Nebengebäude nicht notwendig.

Dieses sollte aber noch eingehender geprüft werden, was ich leider im Rahmen einer Erstberatung nicht leisten kann – vielen Dank für Ihr Verständnis.

3.
Eine Baulast (§ 83 BauO NRW) ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden.
Die Baulast muss im Baugenehmigungsverfahren wie eine baugesetzliche Verpflichtung berücksichtigt werden.

Hier stellt sich die Frage nach dem konkreten Inhalt der Baulast.

Die Baulast stellt im bauordnungsrechtlichen Sinne eine freiwillig übernommene Pflicht zur Herstellung oder Duldung von Verhältnissen dar, die zum Beispiel Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit eines Bauvorhabens sein können.

Nur durch sie kann zum Beispiel die Genehmigungsfähigkeit des oder der Bauvorhaben herbeigeführt werden.

Nach Ihrer Schilderung kann dieses wohl nur derart erreicht werden, dass künftig aus dem MFH Eigentumswohnungen entwickelt werden sollen, um diese nach und nach zu veräußern.

Weiteres kann aber nur nach vollständiger Akteneinsicht gesagt werden.

4.
Nach meiner ersten Meinung lässt sich hier in der Tat so vorgehen, wie Sie es zuletzt in Ihrer letzten Frage genannt haben.
Da die Nebengebäude wegen des zu errichtenden Hauptgebäudes eh abgerissen werden müssen, sollte dieses derart funktionieren.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen einen schönen Tag.

zum Anwalt-Suchservice Profil von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg, Marktstraße 17/19, 70372 Stuttgart

Anwalt für Architektenrecht beim Anwalt-Suchservice



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