Kaufpreiszahlungsverzug und fortlaufende Kosten der Immobilie

Frage gestellt am 04.08.2010
Frage gestellt von v6bastian
Rechtsgebiet Immobilienrecht
Gebot 35 €
PLZ Gebiet 51
Aufrufe der Frage 8855

Sehr geehrte Damen und Herren,

bei unseren Problem geht es darum, dass der Käufer der von uns veräußerten Immobilie (Wohnung KP 20.000€) seit dem 21.05.2010 im Verzug mit der Zahlung ist. Dieser Verzug verursacht, dass wir, bis zur Umschreibung der Immobilie im Grundbuch, der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber verpflichtet sind weiterhin die laufenden Kosten der Immobilie von monatlich 417€ zu zahlen und das finazielle Risiko für Beschlüsse der Gemeinschaft tragen. Dieses können wir aber wirtschaftlich nicht (Doppelbelastung).

Zwischenzeitlich hat der Käufer in mehreren Emails bestätigt für die laufenden Kosten aufzukommen, aber der Eingang der Zahlungen verzögert sich immer auf misteriöse Weise, so dass an einer ernsthaften Zahlungsabsichtlich gezweifelt werden darf. Eine konkrete Frist für die NK-Zahlung wurde unsererseits nicht gesetzt, vielmehr gebeten direkt und ohne Verzug zu zahlen. Die Kaufpreiszahlung wurde nun von Käufer für die Woche nach dem 13.08.2010 avisiert.

Was kann in den Fall gemacht werden um erstens die KP-Zahlung zu beschleunigen und zweitens die fälligen Nebenkosten so schnell wie möglich zu erhalten? Gegen welche Risiken sollten wir noch absichern? Und wie bindend sind Absichtserklärungen in Emails?

Vielen Dank im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen

S.Cürsgen

  Rechtsanwältin Sylvia Schöne-Köppche hat wie folgt geantwortet

Frage beantwortet am: 12.08.2010
Durchschnittliche Bewertung dieser Rechtsanwältin :

Sehr geehrter Fragesteller, vielen Dank für Ihre Frage. Ich beantworte diese anhand der gegebenen Informationen wie folgt: Der Käufer ist für die Dauer des Zahlungsverzugs zum Ersatz des dadurch entstehenden Schadens und somit zur Erstattung der Nebenkosten verpflichtet. Es empfiehlt sich eine Geltendmachung im Wege der Klage auf zukünftige Leistung gemäß § 259 ZPO, da die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass sich der Käufer der rechtzeitigen Leistung entziehen wird. Die Besorgnis ergibt sich hier aus der ausbleibenden Zahlung trotz Zusage, was auf eine Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit des Käufers schließen lässt. Möglich wäre auch die Erhebung einer "normalen" Leistungsklage; allerdings müssten Sie hierfür die Beendigung des Zahlungsverzugs abwarten und die bis dahin aufgelaufenen Nebenkosten einklagen oder aber Klage auf Zahlung der bisher entstandenen Beträge erheben und die Klage entsprechend erweitern. Die Klage auf zukünftige Leistung bietet demgegenüber den Vorteil, dass Sie wesentlich schneller in den Besitz eines Vollstreckungstitels gelangen, weil auch die noch nicht fälligen Nebenkosten geltend gemacht werden können. Die Erklärungen des Käufers in Emails sind bindend und können als Beweismittel für dessen offensichtliche Hinhaltetaktik herangezogen werden. Die Zahlung des Kaufpreises müsste gleichfalls gerichtlich durchgesetzt werden; unter Kostengesichtspunkten erforderlichenfalls in Verbindung mit der Klage auf zukünftige Leistung. Möglicherweise lässt sich der Käufer durch eine Androhung dieses Verfahrensweges unter Aufzeigung der zu erwartenden Kosten (geklagt werden müsste vor dem Landgericht, d. h. Sie müssten sich anwaltlich vertreten lassen) zur Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtungen motivieren. Sofern der Kaufvertrag eine Rücktrittsklausel enthält, könnte auch damit gedroht werden. Anhand seiner Reaktion dürfte abzuschätzen sein, ob der Käufer überhaupt gewillt ist, den Vertrag zu erfüllen. Mit freundlichen Grüßen S. Schöne-Köppche Rechtsanwältin

zum Anwalt-Suchservice Profil von Rechtsanwältin Sylvia Schöne-Köppche, Waldstraße 37, 04105 Leipzig

Anwalt für Immobilienrecht beim Anwalt-Suchservice

Der Fragesteller v6bastian hat diese Antwort folgendermaßen bewertet:

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